國際金融報
朱燈花
2025-09-02 23:53
在房地產(chǎn)市場仍處調(diào)整周期的大背景下，新城控股(601155)正在行業(yè)不確定性中展現(xiàn)出強勁韌性。公司通過“商業(yè)運營+地產(chǎn)開發(fā)”雙輪驅(qū)動的經(jīng)營模式，堅持“1+3”戰(zhàn)略布局，以上海為中樞，長三角為核心，向大灣區(qū)、環(huán)渤海和中西部擴張。截至今年上半年，公司已進入全國143個城市。
處于中長期改善通道
新城控股剛剛出爐的半年報，為市場注入了一針強心劑。根據(jù)半年報，上半年新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入221億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤8.95億元，扣非歸母凈利潤9.47億元，毛利率為26.85%，同比增長5.25個百分點。
不僅如此，在核心指標保持穩(wěn)定的基礎上，截至報告期末，新城控股已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積（含合聯(lián)營項目）達到1179.19萬平方米，為未來業(yè)績兌現(xiàn)奠定堅實基礎。
在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務上，新城控股以重銷售、抓回款為核心，持續(xù)穩(wěn)固基本盤，公司上半年實現(xiàn)合同銷售金額103.30億元，合同銷售面積133.5萬平方米；實現(xiàn)回款金額118.84億元，回款率達到115.05%，有回款的銷售為公司筑牢資金底盤。
當前，購物中心規(guī)模增速持續(xù)放緩，行業(yè)進入存量運營時代。“吾悅”作為公司旗下的商業(yè)綜合體項目品牌，自2012年誕生以來，公司便不斷對其打造升級，打磨吾悅系產(chǎn)品，從中國家庭最真切的情感需求出發(fā)，致力于將其打造成中國體驗式商業(yè)領(lǐng)導品牌。2025年，公司旗下“新城吾悅商業(yè)管理集團有限公司”，持續(xù)堅持“五邊形經(jīng)營理念”，圍繞“品質(zhì)空間、與人歡喜、專業(yè)匠心、綠色智能、雙向奔赴”五個維度構(gòu)建吾悅商管企業(yè)人格。截至上半年，全國開業(yè)及在建的吾悅廣場城市綜合體已達到205座，其中在營吾悅廣場數(shù)量174座，足跡遍布上海、天津、重慶、南京、長沙、西安等國內(nèi)141個大中城市。
另一組數(shù)據(jù)佐證了公司在商業(yè)運營領(lǐng)域的領(lǐng)導地位，今年上半年，吾悅廣場客流總量達9.5億人次，同比增長16.0%；總銷售額超515億元（不含車輛銷售），同比增長16.5%；截至上半年，會員人數(shù)達到4917萬人。
雙輪驅(qū)動助力新城控股財務表現(xiàn)更加穩(wěn)健。截至上半年，公司在手現(xiàn)金余額91.83億元，在手現(xiàn)金充裕；凈負債率為53.40%，繼續(xù)保持較低水平；公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為2.86億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)為正，充足的現(xiàn)金儲備進一步夯實公司經(jīng)營基本面。
同時，新城控股在債務端積極調(diào)整，確保債務結(jié)構(gòu)安全穩(wěn)定。根據(jù)半年報，截至2025年6月末，公司期末融資余額為522.76億元，較年初壓降13.74億元，債務結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化；公司合聯(lián)營權(quán)益有息負債降至25.82億元，相比年初再次下降6.91億元。主動降杠桿與現(xiàn)金流管理的雙重平衡術(shù)，助力新城控股經(jīng)營韌性持續(xù)增強。
始終堅持“零違約”
今年以來央行的一攬子金融政策，對于房地產(chǎn)市場修復與回暖有積極意義，一方面可在需求客戶端降成本，另一方面也可在供應企業(yè)端降壓力，從而促進供需兩端發(fā)力，化解市場風險、提振信心，助力供需優(yōu)化、促進止跌回穩(wěn)。
在政策支持和中國人民銀行的指導下，按照銀行間市場交易商協(xié)會的統(tǒng)一部署，中債信用增進投資股份有限公司持續(xù)積極支持優(yōu)質(zhì)民營房地產(chǎn)企業(yè)進行公開市場融資。在其提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保下，公司于2025年8月1日成功發(fā)行10億元中期票據(jù)，發(fā)行利率2.68%，創(chuàng)歷史新低，并將債權(quán)期限進一步拉長至5年，保障公司在穩(wěn)定經(jīng)營過程中的資金需求，降低融資成本，有效提振市場信心。
此外，在政策的引導與鼓勵下，公司積極推進公募REITs、持有型不動產(chǎn)ABS、PRE-REITs等多層級REITs產(chǎn)品，并成功于2025年上半年完成持有型不動產(chǎn)ABS的申報工作。公司表示，將持續(xù)推進多層級REITs相關(guān)發(fā)行與擴募工作，構(gòu)筑公司大資管戰(zhàn)略新發(fā)展平臺。
在融資端的多元布局以及充裕的在手現(xiàn)金，也讓新城控股保持著良好的信用體系，成為行業(yè)里少數(shù)堅持“零違約”的民營房企之一。2025年上半年，新城控股已償還境內(nèi)外公開市場債券10.67億元，繼續(xù)保持每一筆債務提前或到期償付的良好記錄。
對此，銀河證券研報認為，新城控股控制負債規(guī)模，融資渠道通暢，且商管強者恒強，公司商業(yè)收入同比雙位數(shù)增長，出租率維持高位，再考慮到公司毛利率提升，預測公司2025-2027年歸母凈利潤為8.62億元、9.10億元、9.55億元。
在保持良好信譽的同時，公司還積極踐行ESG理念，將可持續(xù)發(fā)展融入日常經(jīng)營，上半年，公司新建及在建項目的綠建覆蓋率達到100%，累計獲得71項國內(nèi)外綠色認證，100座吾悅廣場獲得省級以上綠色商場稱號。
