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近日，國君資管-無錫經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)國家傳感信息產(chǎn)業(yè)園持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（以下簡稱“無錫經(jīng)開項(xiàng)目”）在上交所成功發(fā)行，規(guī)模6.6億元。

作為全國首單產(chǎn)業(yè)園區(qū)持有型不動產(chǎn)ABS項(xiàng)目，該項(xiàng)目2025年6月10日獲上交所受理，7月23日即取得無異議函，在一個(gè)半月的時(shí)間內(nèi)高效完成了審核流程，為項(xiàng)目快速落地注入強(qiáng)勁動力。記者了解到，在多層次不動產(chǎn)證券化市場建設(shè)中，上交所積極推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目落地，截至目前，上交所已上市產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs共14單，是上市單數(shù)最多的行業(yè)類型。

全國首單產(chǎn)業(yè)園持有型ABS落地

據(jù)了解，該項(xiàng)目為全國首單成功設(shè)立的產(chǎn)業(yè)園區(qū)持有型不動產(chǎn)ABS項(xiàng)目。項(xiàng)目底層資產(chǎn)為位于無錫經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的國家傳感信息產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，定位為物聯(lián)傳感、智能交通產(chǎn)業(yè)園，主要聚焦智能網(wǎng)聯(lián)汽車、傳感器、物聯(lián)網(wǎng)等產(chǎn)業(yè)。目前，園區(qū)整體出租率良好，租戶多集中在科學(xué)研究、信息傳輸、軟件等領(lǐng)域的科創(chuàng)類企業(yè)，涵蓋上市公司1家、規(guī)模以上企業(yè)60余家，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)顯著。

無錫經(jīng)開項(xiàng)目的成功落地不僅擴(kuò)充了持有型不動產(chǎn)ABS市場的資產(chǎn)大類，為資本市場增添了多元優(yōu)質(zhì)的投資標(biāo)的，更作為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)盤活存量的新探索、新標(biāo)桿，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動產(chǎn)建設(shè)運(yùn)營與資本運(yùn)作的深度融合搭建了橋梁，為全國優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目打通了證券化的全新路徑。

創(chuàng)新地方國企資產(chǎn)證券化路徑

作為上交所首單地方國企持有型不動產(chǎn)ABS，該項(xiàng)目的成功落地成為多層次不動產(chǎn)證券化市場的重要實(shí)踐，進(jìn)一步豐富了地方國企盤活資產(chǎn)的金融工具選擇，對完善多層次資本市場建設(shè)具有積極意義。

在業(yè)內(nèi)人士看來，該項(xiàng)目的成功落地，有助于優(yōu)化發(fā)行主體的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)企業(yè)的資金運(yùn)作能力和市場競爭力，為地方國有企業(yè)提供了新的權(quán)益融資選擇，也可為公募REITs儲備資產(chǎn)。

“本項(xiàng)目的成功發(fā)行具有多重財(cái)務(wù)與戰(zhàn)略價(jià)值?！睙o錫經(jīng)開有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。具體來看，財(cái)務(wù)層面，通過不動產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)了存量資產(chǎn)出表，有效降低了資產(chǎn)負(fù)債率。戰(zhàn)略層面，此次發(fā)行為企業(yè)加速打造專業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營平臺、形成“投-融-建-管”良性循環(huán)注入了全新動力，從而更有力地服務(wù)于無錫經(jīng)開區(qū)“一鎮(zhèn)五園”的產(chǎn)業(yè)布局。此外，該項(xiàng)目標(biāo)志著江蘇省地方國企在持有型不動產(chǎn)領(lǐng)域的突破，推動運(yùn)營模式從傳統(tǒng)物業(yè)管理向資產(chǎn)價(jià)值管理轉(zhuǎn)型，為后續(xù)同類資產(chǎn)的證券化積累了可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)。

多元投資者積極參與

“無錫經(jīng)開項(xiàng)目的發(fā)行吸引了資本市場各類中長期資本的積極認(rèn)購，包括銀行理財(cái)、基金、保險(xiǎn)、券商自營、信托等各類機(jī)構(gòu)均有參與，全場認(rèn)購超5倍，為產(chǎn)品未來二級市場的流動性奠定了基礎(chǔ)?！眹┖ＭㄙY管有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“該項(xiàng)目的成功設(shè)立豐富了持有型不動產(chǎn)ABS市場的投資選擇，促進(jìn)市場投資主體的多元化發(fā)展?！?/p>

截至目前，上交所持有型不動產(chǎn)ABS的申報(bào)單數(shù)已達(dá)24單，已成功發(fā)行9單，發(fā)行規(guī)模156億元，涵蓋了產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房、數(shù)據(jù)中心、商業(yè)不動產(chǎn)、能源類基礎(chǔ)設(shè)施及收費(fèi)公路等多元化的資產(chǎn)類型，多層次不動產(chǎn)證券化市場建設(shè)初見成效。

“后續(xù)，上交所將在證監(jiān)會指導(dǎo)下，繼續(xù)大力推動持有型不動產(chǎn)ABS市場建設(shè)，聚焦央企高質(zhì)量發(fā)展、地方國企資產(chǎn)盤活、資產(chǎn)上市平臺搭建等重點(diǎn)方向，充分發(fā)揮‘交易所搭臺，市場機(jī)構(gòu)唱戲’機(jī)制，為市場培育出一批‘可以投’‘值得投’的項(xiàng)目?！鄙辖凰嚓P(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示。

據(jù)悉，上交所將為推動產(chǎn)品落地、投融雙方對接提供全流程、全方位的支持機(jī)制。同時(shí)，將加快制度機(jī)制建設(shè)，結(jié)合最新產(chǎn)品監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步優(yōu)化融資監(jiān)管政策及流程。此外，將持續(xù)引導(dǎo)不動產(chǎn)股權(quán)投資基金、另類投資專業(yè)機(jī)構(gòu)等多元化主體深度參與持有型不動產(chǎn)ABS領(lǐng)域，聚焦資產(chǎn)質(zhì)量的提升與運(yùn)營模式的創(chuàng)新，打造一批具有標(biāo)桿意義的持有型不動產(chǎn)ABS項(xiàng)目，更好發(fā)揮ABS產(chǎn)品盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資的積極作用。