證券時報網(wǎng)
廖語寒
2025-08-10 18:35
8月8日，首批2只數(shù)據(jù)中心REITs上市，當天雙雙實現(xiàn)漲停（漲幅30%，下同）。包括這2只產(chǎn)品在內(nèi)，上市首日即漲停的公募REITs數(shù)量達到15只，在73只產(chǎn)品中占比20.55%。上市以來，73只公募REITs創(chuàng)造出了近35%的平均收益率，17只產(chǎn)品收益率超50%，最高收益率接近100%。
分析認為，公募REITs賺錢效應(yīng)顯著，反映出市場需求旺盛。但也要看到，當前公募REITs20000億元出頭的體量，難以承載大體量資金配置需求。旺盛需求與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給不足之間的錯配，是當前公募REITs的核心矛盾之一。估值提升背后，公募REITs存在著投資者偏好趨于一致、投資集中度上升、新發(fā)項目戰(zhàn)配比例過高等情況，這需要通過提高優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給水平來解決。
逾兩成REITs上市首日漲停
截至8月8日收盤，南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT和南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT2只產(chǎn)品均實現(xiàn)30%漲停。其中，南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT收報3.9元，當天成交金額為2.34億元，換手率25.37%；南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT收報5.85元，成交4.52億元，換手率26.43%。
華南地區(qū)一位公募市場人士對券商中國記者表示，2只產(chǎn)品屬全國首批數(shù)據(jù)中心REITs，資產(chǎn)類型具有一定稀缺性，上市首日漲停符合市場預(yù)期。實際上，早在發(fā)行階段，數(shù)據(jù)中心REITs就已受到資金追捧。
數(shù)據(jù)顯示，南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT首發(fā)募資45億元，公眾投資者有效認購倍數(shù)達到317.96倍，對應(yīng)的有效認購申請實際確認比例為0.31451695%；南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT募資24億元，公眾投資者有效認購倍數(shù)達到454.96倍，對應(yīng)的有效認購申請確認比例為 0.21976466%。
實際上，在整體資產(chǎn)供不應(yīng)求態(tài)勢下，上市首日大漲的公募REITs并不在少數(shù)。
根據(jù)Wind統(tǒng)計，截至8月8日登陸二級市場的公募REITs數(shù)量已有73只，67只產(chǎn)品上市首日上漲，占比超過90%。其中，上市首日實現(xiàn)30%漲幅漲停的產(chǎn)品有15只，占比20.55%；上市首日漲幅超過20%、10%的產(chǎn)品數(shù)量分別為22只、32只，占比分別為30.14%、43.84%。
值得一提的是，在15只上市首日漲停的產(chǎn)品中，有9只為2025年上市的基金。除2只數(shù)據(jù)中心REITs外，還有2只園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施項目REITs（中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏金隅智造工場REIT）、2只消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs（中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT、易方達華威市場REIT）、1只市政設(shè)施REIT（國泰君安濟南能源供熱REIT）、2只保障性租賃住房REITs（華泰蘇州恒泰租賃住房REIT、匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT）。
上市以來行情分化明顯
包括上市首日在內(nèi)，整體公募REITs上市以來同樣呈現(xiàn)出較好的上漲效應(yīng)。根據(jù)Wind統(tǒng)計，截至8月8日，73只公募REITs上市至今的平均收益率接近35%，呈現(xiàn)出了較好的投資效應(yīng)。
具體來看，有17只上市以來收益率在50%以上，中金廈門安居保障性租賃住房REIT上市以來實現(xiàn)了97.37%的漲幅，在73只產(chǎn)品中位居第一。緊跟其后的是嘉實物美消費REIT（91.17%）、易方達華威農(nóng)貿(mào)市場REIT(85.37%)、華夏北京保障房REIT（84.37%）。
此外，華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT、國泰君安濟南能源供熱REIT等產(chǎn)品上市以來累計漲幅也在70%以上。另一方面，有19只公募REITs產(chǎn)品上市以來累計漲幅不足20%，其中有8只產(chǎn)品上市以來錄得負收益，最大虧損目前已超過30%。
北京一位保險資管人士對券商中國記者表示，從2021年試點至今，公募REITs二級市場行情基本上走出了一個完整的行情周期。其中，從2021年到2022年普遍實現(xiàn)上漲，但在2023年出現(xiàn)單邊下跌。2023年之后，公募REITs走出低谷，但行情隨之分化，派息確定性高的資產(chǎn)漲幅比較大。
招商基金在近日發(fā)布的公募REITs7月觀察報告中指出，截至7月20日的近一月里，REITs資產(chǎn)的行業(yè)分化進一步加劇，產(chǎn)權(quán)類REITs中表現(xiàn)較好的是消費基礎(chǔ)設(shè)施類，經(jīng)營權(quán)類REITs中能源基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保類REITs表現(xiàn)較好。這反映出，運營數(shù)據(jù)和財務(wù)指標是影響REITs表現(xiàn)的重要因素，數(shù)據(jù)較好的REITs對市場資金的吸引力較強。
在研究中，招商基金選取中債估值的REITs估值收益率（IRR）作為衡量REITs估值的指標。招商基金稱，從絕對值來看，各類項目IRR大體在機構(gòu)投資者的成本以上，但各個資產(chǎn)的差異較大。截至7月20日，產(chǎn)權(quán)性項目中倉儲物流REITs的估值收益率較高，均值4.24%；特許經(jīng)營權(quán)項目中生態(tài)環(huán)保REITs的估值收益率較高，均值3.94%。IRR分化的背后，是投資人對資產(chǎn)的認可程度，體現(xiàn)了資產(chǎn)質(zhì)量的差異。
優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給水平需進一步提高
公募REITs資產(chǎn)呈現(xiàn)出的賺錢效應(yīng)，預(yù)示著投資者的旺盛配置需求。與此同時，市場對優(yōu)質(zhì)REITs資產(chǎn)擴大供給，有著更為迫切的期待。
中金基金副總經(jīng)理、基金經(jīng)理李耀光近日在公開媒體報道中表示，當前公募REITs市場的核心矛盾之一，在于低利率環(huán)境下投資人的旺盛需求與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給不足之間的錯配。從2025年發(fā)行情況看，2月上市的產(chǎn)品在網(wǎng)上及網(wǎng)下認購倍數(shù)、首日漲幅等指標上均表現(xiàn)亮眼，這與戰(zhàn)略配售份額難以獲取的現(xiàn)象相互關(guān)聯(lián)。深層原因在于，REITs在低利率環(huán)境下對眾多投資機構(gòu)具有極強的吸引力。
但由于公募REITs當前2000億元出頭的規(guī)模，難以承載大體量資金配置需求，疊加投資者偏好較為一致，估值提升背后可能存在流動性風險。招商基金表示，部分REITs項目存在流動性不足帶來估值大幅上行、偏離基本面的風險。短期流動性不足會加劇資產(chǎn)價格波動，特征包括買賣報價差距較大、部分REITs交易不連續(xù)、尾盤成交量較高，盤中成交量較低的特征等。其中原因包括投資偏好較為一致、投資集中度有所上升、交易新發(fā)項目戰(zhàn)略配售比例過高、投資者結(jié)構(gòu)相對單一等。
李耀光認為，在多層次REITs市場建設(shè)尚不完備背景下，多數(shù)企業(yè)發(fā)行公募REITs實現(xiàn)資產(chǎn)盤活與融資的效果，核心取決于融資性價比。如果說首發(fā)REITs存在政策導(dǎo)向因素，那么進入擴募階段后融資性價比將成為決定性因素，直接影響企業(yè)決策層是否繼續(xù)向REITs注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
李耀光建議，可逐步放開投資機構(gòu)及Pre-REITs基金作為公募REITs原始權(quán)益人。從分階段實施角度，可以在落實返投資金的前提下，先在已上市REITs擴募領(lǐng)域放開Pre-REITs基金作為原始權(quán)益人。若實踐驗證其能有效盤活存量、拉動投資并實現(xiàn)政策目標，再進一步在首發(fā)環(huán)節(jié)放開這一權(quán)限。這些舉措或?qū)⒂行岣邇?yōu)質(zhì)資產(chǎn)的供給水平。
責編：戰(zhàn)術(shù)恒
排版：劉珺宇
校對：劉榕枝
